26.09.2025

 

Основные права гражданина - участника долевого строительства определены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Что необходимо знать потребителю, при передаче квартиры по договору участия в долевом строительстве (далее - Договор).

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует:

- условиям Договора,

- требованиям технических регламентов,

- требованиям проектной документации и градостроительных регламентов,

- иным обязательным требованиям.

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

До подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребитель вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указываются все выявленные при приемке объекта строительства строительные недостатки и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей по устранению выявленных при приемке недостатков.

Подписанный акт приема-передачи объекта долевого строительства не исключает возможность предъявлять требования к застройщику в связи с ненадлежащим качеством переданного объекта строительства, при условии, что такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Гарантийный срок:

С 01 сентября 2024 года установлены следующие гарантийные сроки:

- для объекта долевого строительства - не менее 3 лет.

Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта участнику долевого строительства.

- на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого объекта долевого строительства - не менее 3 лет.

Гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

- на отделочные работы на объекте долевого строительства и входящие в состав объекта долевого строительства элементы отделки - не менее 1 года (установлен с 01 января 2025 года).

Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта участнику долевого строительства.

Ответственность за качество переданного объекта долевого строительства в рамках гарантийных обязательств несет застройщик.

Обращаем внимание потребителей, что застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты), обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие:

- нормального износа объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий;

- нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации;

- ненадлежащего ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами;

- нарушения правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией.

Что вправе потребовать потребитель при обнаружении недостатков в объекте долевого строительства.

Если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведших к ухудшению качества объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для использования, потребитель по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Условие договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

В случае существенного нарушения требований к качеству жилого помещения или не устранения выявленных недостатков в установленный потребителем разумный срок потребитель в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню).

С 1 сентября 2024 года при приобретении жилого помещения исключительно для личных нужд неустойка определена в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.        

Алгоритм действий потребителя при выявлении в объекте долевого строительства недостатков в рамках гарантийных обязательств.

При выявлении строительных недостатков необходимо обратиться с письменной претензией к застройщику. В претензии следует описать обнаруженные недостатки, указать свои требования и их основания. Претензия вручается под роспись или направляется по юридическому адресу заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

В случае отказа застройщика удовлетворить требования потребителя в добровольном порядке необходимо обратиться с иском в суд.   

Иск может быть подан по выбору потребителя в суд по месту:

- заключения или исполнения договора;

- нахождения организации-ответчика;

- жительства или пребывания истца.

Форма и содержание искового заявления определены ст. 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. По искам, связанным с нарушением прав потребителей, истцы освобождаются от уплаты государственной пошлины.

При удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, с 01 января 2025 года не может превышать 3% от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

При удовлетворении судом требований гражданина – участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных нужд, суд за отказ от удовлетворения требований потребителя в добровольном порядке, в дополнение к присужденной в пользу потребителя сумме взыскивает с застройщика штраф, который с 01 сентября 2024 года определен в размере 5 % процентов от присужденной судом суммы.

Управление напоминает, что за консультациями и оказанием правовой помощи потребители могут обращаться:

• в Единый консультационный центр по телефону 8-800-555-49-43 (звонок бесплатный);
• в Межрегиональное управление Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу и Ленинградской области по телефонам: 8 (812) 365-00-26, 8 (812) 448-04-00;
• в Консультационный центр по защите прав потребителей ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области» по телефонам: 8 (812) 679-67-07, 8 (812) 571-62-00.

Роспотребнадзор по городу Санкт-Петербургу и Ленинградской области